Con la riforma codicistica del 2012 in tema di Condominio, il legislatore rivoluzionando la precedente versione dell’art. 1129 ha meglio evidenziato che l’Assemblea nomina o revoca l’Amministratore. Di fatto, già prima della riforma avvenuta con la legge 220/2012 il legislatore dl 1942 si esprimeva in termini di nomina e revoca dell’Amministratore. Il quid in più che il legislatore ha aggiunto con la riforma è stato quello di aver definito che il rapporto tra Condomìnio e Amministratore si basa sulle norme del mandato, che il Codice Civile individua tra gli articoli 1709 e 1730, come evidenziato con l’approfondimento relativo al MANDATO e COMPENSO dell’AMMINISTRATORE.
Al comma X dell’art. 1129 il legislatore parla chiaramente di nomina
art.1129, comma X
<<[…] L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.>>
In termini di revoca, riprendendo il precedente postulato, il legislatore, al comma XI sempre dell’art. 1129, ribadisce che l’Amministratore può essere revocato in qualsiasi momento. Non solo, a differenza della precedente versione, chiarisce anche la maggioranza con la quale la delibera sia valida, tanto per la nomina quanto per la revoca.
art.1129, comma XI
<<La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.[…]>>
Sempre con la riforma del 2012 il legislatore elenca una serie di attività che, se non ottemperate dall’Amministratore, sono motivo di revoca da parte dell’Assemblea. Ciò viene espresso sempre nel comma XI
| art.1129, comma XI | |
 | << […] Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. […] >> |
In realtà, l’assemblea può revocare il mandato anche per motivi che nulla hanno a che fare con le eventuali mancanze da parte dell’Amministratore, avendo il legislatore puntualizzato che <<la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea>> prescindendo dalle eventuali <<gravi irregolarità>> che vengono enucleate nei vari commi dell’art.1129.
La nomina o la revoca dell’Amministratore è un tema molto dibattuto all’interno della compagine Condominiale. Ciò deriva dal fatto che spesso i sigg.ri Condomìni, rimangono delusi dal servizio professionale offerto. La delusione deriva da diversi fattori, tra cui la scelta di un Amministratore con un preventivo eccessivamente basso che, è facile presumere offrirà un servizio latitante. Altro fattore di delusione deriva dalla convinzione che tra le mansioni dell’Amministratore sia compresa la ricomposizione della convivenza/rapporti tra i Condomini stessi. Tipico caso di difficile convivenza è rappresentato dai rumori molesti tra appartamenti confinanti e/o soprastanti.
In realtà, senza addentrarci nelle mancanze legislative colmate con varie sentenze di vari Tribunali e Cassazione, con la riforma definita con la legge n° 220/2012, che ha ampiamente aggiornato il Codice Civile in tema di Condomìnio, il legislatore ha ben chiarito le attività proprie dell’Amministratore, soprattutto con le disposizioni degli artt.1129, 1130 e gli artt. 64 e 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. Le disposizioni della legge 140/2014 unitamente agli articoli del Codice Civile menzionati, fanno chiarezza circa le competenze necessarie per svolgere l’attività di Amministratore di Condominio e quali attività “minime” e obbligatorie deve ottemperare l’Amministratore, a partire dal giorno della sua nomina. Nomina che il legislatore indica con modalità e maggioranze ben precise, come è stato già evidenziato. La modalità di nomina e/o revoca rimane l’Assemblea e nel corso dei lavori, le maggioranze assembleari sono indicate nei commi II e IV dell’art. 1136 del Codice Civile. secondo il quale lo stesso Amministratore riceve il mandato sulla base della maggioranza dei presenti (incluse le deleghe) in Assemblea, il cui valore millesimale sia almeno pari a 500,00/1000,00 secondo i millesimi della tabella di proprietà generale.
| – art. 1136, comma II | |
| << Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. >> |
| art. 1136, comma IV | |
| << Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. >> |
In linea generale, la nomina di un Amministratore rappresenta un momento e passaggio delicato nella vita Condominiale. L’Assemblea, con la nomina di un professionista, di fatto affida la “vita” del proprio Condominio a terzi. Seppur vero che l’Amministratore è soggetto a revoca in qualsiasi momento, è anche vero che con l’affidamento dell’incarico l’Assemblea esprime anche la volontà/richiesta che il Condomìnio sia gestito e manutenuto nel miglior modo possibile e con le attenzioni dovute. Quindi, più che da un punto di vista economico (il cui aspetto ha ovviamente il suo peso), in un’ottica di rapporto duraturo, è importante che la scelta dell’Amministratore di Condomìnio sia una scelta ponderata con attenzione, privilegiando figure competenti, professionali e che risultino avere un approccio professionalmente trasparente.
Per quanto sopra esposto, l’Amministratore è una figura terza rispetto al Condominio. Ma chi può svolgere il ruolo dell’Amministratore? L’art. 71 bis delle disposizioni del Codice Civile, fornisce le indicazioni
art. 71-bis, comma I
<<Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
[…]
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. […]>>
Premesso che l’articolo 71 bis è di nuova introduzione il legislatore ha inteso mantenere la disposizione della precedente versione del 1942 che permetteva la nomina tra Condòmini. Con l’articolo 71 bis, la riforma del 2012 delinea il “profilo” dell’Amministratore rispetto a istruzione e eventuali pendenze giudiziarie. Ciò è principalmente dovuto al fatto che il Condominio è per definizione un ente di gestione, che non può essere assoggettato ai paradigmi di una società o qualsiasi altra istituzione.
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